Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer bilinen ismiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa sahibinin müteahhitle arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etmesi için arsa paylarını devrettiği sözleşmedir. Bu sözleşme Türk Borçlar Kanununun 470. Maddesinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türüdür. Buna göre eser sözleşmesinin tanımı şu şekildedir:
- Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Borçlar Kanununda düzenlenmemiştir. Taraflar sözleşmenin içeriğini kanunda belirlenen sınırlar çerçevesinde serbestçe belirleyebilmektedirler.
Sözleşmenin taraflarını arsa payı sahibi ve yüklenici müteahhit oluşturur. Bu sözleşme tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Müteahhit bir eser meydana getirme borcu altındayken arsa payı sahibi ise arsa paylarını devretme borcu içerisindedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tarafların ileride mağduriyet yaşamaması adına sözleşme yapılırken bazı hususlara özellikle dikkat etmek gerekir. Öncelikle sözleşme her iki tarafın haklarını koruyacak şekilde düzenlenmelidir. İnşaatı yapacak olan müteahhit inşaat için gerekli tekniklere hakim olmalı ve bunlara uygun davranmalıdır. Kullanılacak malzemelerin kalitesi önemlidir.
Dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta ise sözleşmenin kanunda öngörülen şekil şartlarına uygun yapılmasıdır. Aksi takdirde sözleşme hukuken geçersiz sayılacaktır.
Sözleşmede inşaatın teslim şekli ve süresi detaylı olarak belirtilmelidir. Bunun yanında arsa paylarının müteahhide devrinin ne şekilde yapılacağı da ayrıntılı bir şekilde sözleşmede düzenlenmelidir.
İnşaatın yapımı aşamasında oluşacak giderlerin hangilerinin yüklenici hangilerinin arsa payı sahibi olacağı detaylandırılarak sözleşmeye aktarılmalıdır.
Kat irtifakı, kat mülkiyeti, iskan süreçlerinde tarafların yükümlülükleri sözleşmede detaylı bir şekilde belirtilmelidir. Yüklenicinin arsa sahibine düşen daireleri iskan ruhsatının alınması ile teslim edeceği de belirtilmelidir.
Sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmeyen tarafa ilişkin cezai şartlar da tarafların haklarının korunması açısından önem taşır. Sözleşmenin fesih edilmesi, inşaatın tamamlanamaması durumunda arsa sahibinin hakları, yüklenicinin yapılan inşaata ilişkin arsa sahibinden ne alabileceği, başka bir müteahhitle inşaata hangi şekilde devam edileceği sözleşmede ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.
Sözleşmeyi tapuya şerh sürecindeki harcamaların, vergi resim ve harçlara ilişkin ödemelerin hangi tarafa ne oranda ait olduğu sözleşmede belirtilmelidir.
İnşaat döneminde yüklenici tarafından arsa maliklerine veya kiracılara yapacağı birtakım ödemeler, bu ödemelerin ne zaman başlayacağı ve ne zaman biteceği hususunda düzenlemeler de sözleşmede yer almalıdır.
Karşılıklı olarak edimlerin yerine getirilmemesi durumundaki zararlar için denecek tazminatlar belirlenmeli ve kayda geçirilmelidir.
Sözleşme sürecinde tarafların menfaatlerinin korunması oldukça önemlidir. Bu süreçte herhangi bir hak kaybı yaşanmaması adına avukat desteği oldukça önem taşır. Sözleşmede ne kadar ayrıntılı düzenlemeler yapılırsa ilerde taraflar arasında çıkabilecek olası uyuşmazlıklar da o oranda azalacaktır.
